全板块净利润增速相对较慢，有企业控制结算节奏的原因，也有盈利能力确实有所下降的因素。

　　投资要点

　　销售向上，投资向下。过去两个季度，A股地产板块销售商品，提供劳务的现金流入分别同比增长了13.2%和7.7%。万科和保利地产的销售回款率比起2014年前三个季度明显提升。但企业投资热情低落，过去两个季度A股地产板块购买商品和劳务的现金流出分别同比下降了12.3%和13.7%。我们预期，这种销售向上，投资向下的局面仍将持续。

　　杠杆仍在高位，但可能在下半年大幅下降，企业资金成本下降。2015年一季度末，A股地产板块有息负债率34.6%，净负债率98.3%，比起2014年三季度末来说略有下降，但仍然处于高位。我们认为，二季度起较好的销售回款和今年下半年可能出现的大量地产企业成功股权融资，可能大幅拉低行业杠杆率。另外，社会融资成本下行和对于房地产企业融资管制放开，使得大量企业资金成本逐渐下行，有利于缓解资产负债表压力，夯实未来板块盈利能力。

　　结算为未来留力。2015年一季度，A股地产板块结算营业收入同比下降了0.2%，净利润增速仅为2.8%。我们认为，全板块净利润增速相对较慢，有企业控制结算节奏的原因，也有盈利能力确实有所下降的因素。

　　全面理解完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。我们认为，房地产健康发展的长效机制，其重点不在于周期性调整信贷和税收政策，而可能在于用制度创新破解存量无效供给问题(住房保障货币化，灵活调整土地性质，限制部分区域供给土地)，破解MBS发展迟缓问题(结合公积金和住房金融体制改革)，破冰REITS发展缓慢问题(降低居民投资商办物业的门槛，提升流动性)等。

　　区域热点和全面热销。我们认为，京津冀协同发展，并不只是带来人口和产业搬迁带来的短期刺激，而是带来资源再配置，城市再分工，产业新常态的历史机遇。市场在5月或将迎来全面热销。

　　风险提示：供应端政策见效较慢的风险等。

　　中信证券：房地产行业2014年年报和2015年一季报总评