近年来，二三线城市商业地产呈井喷式快速发展。而随着商业地产数量的不断增多，空置率也开始直线上升。据某机构数据显示，近6年时间里，沈阳新增商业项目约有630万平方米，截至目前大型商业项目共有62家，沈阳商业地产也逐渐开始遭到泡沫和崩盘的质疑。

本期新华有约，我们邀请到睿意德董事兼沈阳公司总经理梁炜骅先生，就沈阳商业地产现状及未来发展趋势进行分析与探讨。

沈阳商业地产总体体量偏大 局部仍有机会

梁炜骅介绍，从2005年开始，沈阳的商业地产呈现出爆发式的增长，尤其是在最近的两三年时间里，成长速度非常快。而且这种成长，呈现出多元化发展的趋势，不光是集中式的商业，还包括商业式的街区、社区式的商业，以及专业市场项目。按照目前的数据统计，和实际上了解到的社会需求，沈阳商业地产的整体供应，是存在一定供应风险的。

但是尽管总量偏大，沈阳的商业地产仍未能达到令人满意的购物便捷度，梁炜骅认为。这实际上体现出了沈阳商业地产，在供应及需求上存在的矛盾。对我们也形成一定的启示，就是尽管总体供应量十分庞大，但是在局部仍存在机会。大的形式应该是这样，总体体量偏大，而且未来几年仍将呈现持续快速增长的趋势。梁炜骅说。

资本逐利与政府规划 促使商业地产爆发式增长

在梁炜骅看来，刺激开发商们疯狂进击商业地产开发的动因主要有两个方面。一是，对于资本的逐利。梁炜骅认为，近年来很多企业在利益的驱动下，看到了很多过去一些产品的盈利能力，并且在遇到企业认为合适的时机时，便会进入到这样一个市场，投入大量资金进行商业地产的开发。这其中也包括一些专业市场的开发，近几年我们可以在沈阳的近郊，看到很多这种几十万平，甚至过百万平的大型专业市场。这些开发商大多来自南方，过去他们在很多市场积累了运营的经验及成功案例，所以他们在继承这种案例的情况下，继续在沈阳做这种产品。梁炜骅说。

第二个因素，则与政府对于城市的规划，及整体的招商引资政策有关。具体的讲，我们看到沈阳很多做商业地产的开发商，过去都是做住宅产品出身。那为什么在短短的几年内，他们从单纯做住宅，跻身到同时运营商业地产项目?这未必是出于开发企业的本意，但却是不得不面对的。事实上，开发商所取得的土地里，商业用地的比重越来越大。在取得这种土地后，只能是面对这种现实，进而去找到一种差异化的产品进行开发，这个应该说是一种政策导向的问题。梁炜骅认为。

从这一点上看，国内很多城市与我们呈现出不同的发展趋势。以北京为例，北京市政府出台的‘限商令，就在一定程度上限制了商业项目的开发，这也是商业地产发展的另一种趋势。梁炜骅认为，未来沈阳应该在土地供应上出台新的调控政策，否则商业地产供应过剩的情况应该会更趋严重。

社区商业仍无法满足购买需求

面对庞大的市场供应量，沈阳能否有足够的消费力支撑这样庞大的供应量?梁炜骅认为，从消费者的层面来说，首先是社区商业方面，实际上沈阳的社区商业发展是相对落后的。我们绝大多数居民，在自己住的社区内的消费是无法得到满足的，所以这部分市场还是具有很大发展空间和机会的。

另一方面，我们看到以商品销售和交易为基础的现代商业，或者是现代零售业项目压力是很大的。大概从两年前起，沈阳市很多百货商店相继闭店，让人感受到市场的寒意。这个跟消费方式的转变，有很大的关联。我们的主要购买力，已经逐渐向80后、90后转变，不光是交易场所，在交易工具和消费习惯上也出现了很大转变。所以这就要求，我们这些集中式的商业，在未来要有更多的适合大家消费的场所及业态，来满足人们需求才能有更多的机会。

从目前市场看，确实有一些类型的商业地产是存在很大风险的，其中以写字楼市场的风险最为明显，梁炜骅进一步分析称。梁炜骅介绍，从租赁市场看，沈阳写字楼的租赁情况很好，但是从供应及购买角度看，沈阳的市场是无法满足这种供应量的。

总体来看，沈阳的消费能力是否能够支撑这样的供应体量，宏观上看，社区消费还不能满足消费者的需求，但大型的集中式的商业暂时是够用的。但是消费市场在膨胀，如果未来在商业地产发展过程中，只要我们的项目在入市时间和节奏是符合市场需求的，那么风险还是可控的。

（原标题：沈阳商业地产总体量偏大 社区商业仍不足）