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叶檀:投资商业地产看规划

  • 时间:2014-11-05 00:00
  • 来源未知
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两年前,我们已经意识到房地产市场要进入调控阶段。当时,在对 “未来几年投资什么房产比较好”的预测中,我提出了两个:第一个是商业地产,第二个是高铁通过地方的住宅地产。在限购令以后,我们已经看到商业地产成交量超过了住宅地产,而且各地的商业地产价值都在数倍的增长。

中西部地区成投资热土

南昌是中国房地产的一块热土。今年前几个月,房地产上涨比较快的是湖南、湖北这些地方。从六月份起,最新国家统计局公布的数据显示,同比价格上涨最快的是乌鲁木齐,第二就是南昌,上涨速度是8.2%。南昌有一个非常宏伟的计划,其“十二五”规划当中,南昌的GDP是13%-16%。此前十年中国GDP是呈现两位数的增长,上海在此前30年发展当中一直保持两位数的增长,但是现在满足于GDP7%、8%的增长,而安徽马鞍山的GDP增速接近30%。大家看到这个数据,就完全可以知道投资的热土在哪里。

除南昌外,在其它中西部地区,像万达、绿地及很多的开发商,跟着高铁车站的建设,都在往中西部地区迁移。其中,人力成本、原料成本、生活成本的上升是重要因素。富士康去年迁移到郑州、成都等中西部地区即是明确信号,告诉大家中国的制造业、中国的资金、人才、中国的农民工在回流。

商业地产是中国城市化进程的标志

在高铁一体化的过程当中,我们的经济除了西进之外,还有扁平化的过程。工业化的现实和品牌扁平化的现实。我认为中国房地产的黄金时代,尤其是住宅地产的黄金时代肯定是过去了,但是我不认为会大幅度下跌。

那么商业地产有没有风险?当然有。比如郑州去年第一条地铁开通,周边的商铺售价每平方米两万,如果用租金回报,这辈子不吃不喝需要50-60年才可以回报。但是,有时候中国的房地产市场是不能用租售比来衡量,这样的市场仍然前赴后继。很简单的道理,因为中国人的现金实在是太多了,只要拿出10%、20%就足以支撑房地产市场。中国房地产现金购买率是25%,这是国际市场上看不到的,也就是根本不需要银行贷款。

在这样一个市场里面,最大的风险到底是什么?未来的特色到底是什么?到现在为止,我仍然看好商业地产。因为商业地产是跟中国城市化的过程,跟中国内需社会的过程结合在一起的。也就是说,当你要投资一样东西的话,你去看大势,就错不了。比如说在1996年之前投资中国家电企业,买家电企业的股票一买一个准;现在所看到的一个商业地产的标志,就是中国的城市化进程。

投资商业地产看规划

中国商业地产的两大特点,一是城市综合体,所造成的是集群化的城市拓展效益。