欢迎访问商业维权网!
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
当前所在: 主页 > 商业新场 >

上海青浦地价超3万/平!房价5万保本 想象力不够用了

  • 时间:2016-08-03 16:18
  • 来源中金在线
  • 字号:

  8月3日,上海土地市场迎来青浦三幅地块同时开拍,其中一幅位于朱家角镇,两幅位于盈浦街道。在7月高价地块丛生的情况下,郊区已经成为了上海土地市场的供应主力。此次青浦三幅地块均以超3万元/平方米的楼板价找到了好娘家,未来保本售价均在5万元/平方米左右。

  8月3日,上海土地市场迎来青浦三幅地块同时开拍,其中一幅位于朱家角镇,两幅位于盈浦街道。在7月高价地块丛生的情况下,郊区已经成为了上海土地市场的供应主力。

  此次青浦三幅地块均以超3万元/平方米的楼板价找到了好娘家,未来保本售价均在5万元/平方米左右。不得不感叹上海外环外的地方也买不起了。。。。。。

  先来看青浦区盈浦街道的纯住宅地块,该地块为盈浦街道淀惠路北侧37-02地块,土地面积为30729.7平方米,容积率2.0,起始价格为92190万元,算下来起始楼板价也达1.5万元/平方米。

  该地块一共吸引了17家开发商参与现场竞拍,包括融信、葛洲坝、保利地产、中州、永同昌、新城、融创、中骏、大发、旭辉、首创、融侨、碧桂园+东原、合景泰富、金地、中南、同济。

  竞拍刚开始,融信就从竞拍起始价9.2亿元的价格直接跳价至13亿元,随后又直接跳价2亿元,一上场就一幅志在必得之势。

  现场的开发商瞬间安静下来了,不过融创、碧桂园+东原、同济、首创等房企随后加入竞争,经过101轮的竞拍,最终融信败下阵来,首创以19.13亿元的价格将地块收入囊中,成交楼板价31126元/平方米,溢价108%,剔除不可售部分,楼板价达3.9万元/平方米。

  有分析师看到拍卖结果后感叹到:够疯狂,想象力不够用了。

  按照Q房网新房事业部研究总监韦谢的推算,该项目未来保本价在49000元/平方米,预计售价接近54000元/平方米。

  与上述地块相邻的商住地块为青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块。信息显示,该地块土地面积为36279平方米,容积率2.5,起始价格为126959万元,起始楼板价13998元/平方米。

  该商住地块共吸引了15家房企前来竞拍,包括K2、永同昌、中洲、新城、融信、合景泰富、东原、首创、中骏、融创、金地、旭辉、中南、红星、东渡+中城。

  结果显示,中南以19.6亿元的价格将地块拿下,溢价54.38%,成交楼板价30872元/平方米,剔除不可售部分,楼板价也达3.9万元/平方米。

  而一直被认为是上海价格洼地的朱家角板块地块此次也拍出了超3万元/平方米的楼板价。竞拍现场,碧桂园+东原联合体以14.12亿元的价格将青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块收归囊中,折合楼板价30107元/平方米,溢价率101%。

  该地块用途为纯住宅,土地面积23449.9平方米,容积率2.0,起始价格为70350万元,算下来起始楼板价为1.5万元/平方米。

  据了解,现场有保利地产、融创、葛洲坝、融信、中洲、浙江宝业、大发、碧桂园+东原、首创、永同昌、融侨、新城、合景泰富、中骏、旭辉、金地、中南、同济等18家企业参与竞拍。目前,地块周边大发融悦在售,精装修均价约3.3万/平。

  青浦地处上海市西郊,是连接江浙沪的重要门户通道,全区西靠上海市最大的淡水湖泊——淀山湖,东临闵行区,北与嘉定交界,南与松江、金山接壤。青浦区区域面积668.52平方公里,其中水域面积有124.49平方公里。全区有3个街道、8个镇。2015年全区常住人口120.91万人,其中外来常住人口72.05万人。

  青浦区朱家角板块的房价常年以来处于沪上的价格洼地,即使在2016年房价迅速上涨时,朱家角板块的房价也一直在2万元/平方米左右徘徊,甚至多数楼盘的价格只有一万多/平方米,在昆山花桥都已经卖到2万元/平方米甚至3万元/平方米的今天,这样的价格已经非常罕见了。

  链家研究院上海监控数据显示:长期以来,朱家角板块商品住宅的供应和成交情况,一直处于供不应求的状态,特别是从2012年开始,几乎年年供求不平衡,从朱家角板块的定位来说,相比于其他板块,区域内楼市一直不温不火,虽然需求量尚可,但区域产品定位多以旅游度假地产为主,购买力主要分两类,一类是偶尔来度假的买家,一类投资的客户。在区域外来人口导入严重不足的情况下,长期阻碍了区域房价的上涨。

  目前,朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主,公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右,别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。

  另外两幅地块则位于青浦的盈浦街道,地块距离上海虹桥站的直线距离为23.5千米,距离市中心的直线距离有33.5千米。

  中原市场研究中心数据显示,今年2月,江苏中南建设摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米,溢价率58%;而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米,溢价率28%。两幅地块位置较近,但单纯宅地价明显高于商住土地。

  龚敏表示:此次推出的三幅地块的出让条件都要求保障型住房配建比重为5%,中小套型住宅比重达到80%,全装修比例100%,必须自持15%住宅用于出租。目前青浦新城板块一手住宅中小套型(100平方米以下)面积库存占比37%,套数占比49%,板块内中小面积比重并不算太少,三幅地块都要求中小套型面积比重达8成,可见板块同质化竞争会比较明显。

  在Q房网新房事业部研究总监韦谢看来,此次推出的青浦地块在地理位置上并没有什么优势,对于地块的前景不是很看好。

  韦谢指出,目前朱家角镇和盈浦街道的常住人口年龄结构呈现老化,当地更需要的是改善和养老的房型产品,但此次推出的地块出让要求80%为中小套型。

  目前值得被期待的是正在建设的轨道交通17号线在青浦境内线路全长33.9公里,预计2017年底将建成通车。此次三幅地块周边为17号线淀山湖大道站。

  不过在韦谢看来,17号线沿线只有虹桥火车站未来会有成熟的CBD(中央商务区),大虹桥的发展也只是刚起步,未来该地块可疏导的人口量非常有限。此外,朱家角以及盈浦街道居住的本地人居多,外来人口正在减少,不利于新房库存的消化。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,虽然目前上述地块区域内生活配套便利度不是非常完善,但随着土地大量出让,区域建设也在提速。从这几次拍卖的市场特点来看,都是外围土地市场比市区更“抢手”。

  卢文曦称,外围地块遭抢的原因可能是相对中心城区,土地价格还是比较便宜。第二,外围处于开发状态,好比白纸画画,中心区成熟,想象空间校所以从房价涨幅角度来看,也是外围低价房涨速要快过中心城区。

  按照中原市场研究部的数据,青浦新城、青浦,朱家角近6年房价走势,青浦6年涨幅50.8%,青浦新城上涨93.0%,朱家角上涨20.2%。

  值得关注的是,上海外环外地块的价格在近期大幅上涨:周浦现在的楼板价在4.3万元/平方米,泗泾3.9万元/平方米,新场3.5万元/平方米,祝桥3.3万元/平方米,徐泾2.8万元/平方米,嘉定徐行2.4万元/平方米……