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青浦开拍 上海远郊地价“考验想象力”

  • 时间:2016-08-03 15:39
  • 来源澎湃新闻
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  8月3日,上海土地市场将迎来青浦3幅地块的集中出让,一幅位于朱家角镇,另外两幅位于盈浦街道,起始总价28.95亿元。

  这三幅地块周边,最近的轨交站是建设中的17号线淀山湖大道站。目前,三幅地块均已吸引了十多家开发商参与竞拍。上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示,上述地块周边今年成交的其他地块,溢价率都不算太高。不过,今年上海已经诞生了若干幅高价地块项目,房企仍普遍对市场看好,不排除这三幅地块被继续追高的可能性。事实上,在此之前上海远郊拍出的地价都让一些从业人员咋舌,普通市民则是更加看不懂,几乎只有靠想象才能理解未来的预期房价。那么这次位于上海远郊的地块还会“考验想象力”吗?

  青浦地处上海市西郊,是连接江浙沪的重要门户通道,全区西靠上海市最大的淡水湖泊——淀山湖,东临闵行区,北与嘉定交界,南与松江、金山接壤。青浦区区域面积668.52平方公里,其中水域面积有124.49平方公里。全区有3个街道、8个镇。2015年全区常住人口120.91万人,其中外来常住人口72.05万人。

  该地块用途为纯住宅,土地面积23449.9平方米,容积率2.0,起始价格为70350万元,算下来起始楼板价为1.5万元/平方米。上海土地市场官网显示,该地块四至范围东至规划地块,南至淀惠路,西至丁家港,北至新塘港路。目前有30家房企领取申请表,竞买人数有18家。青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块该地块的土地用途为商业和住宅,土地面积为36279平方米,容积率2.5,起始价格为126959万元,起始楼板价13998元/平方米。

  上海土地市场官网显示,地块东至青泰路,南至淀惠路,西至丁家港路,北至新塘港路。目前有25家房企领取申请表,竞买人数有15家。先来说说朱家角镇的地块。青浦区朱家角板块的房价常年以来处于沪上的价格洼地,即使在2016年房价迅速上涨时,朱家角板块的房价也一直在2万元/平方米左右徘徊,甚至多数楼盘的价格只有一万多/平方米,在昆山花桥都已经卖到2万元/平方米甚至3万元/平方米的今天,这样的价格已经非常罕见了。

  链家研究院上海监控数据显示:长期以来,朱家角板块商品住宅的供应和成交情况,一直处于供不应求的状态,特别是从2012年开始,几乎年年供求不平衡,从朱家角板块的定位来说,相比于其他板块,区域内楼市一直不温不火,虽然需求量尚可,但区域产品定位多以旅游度假地产为主,购买力主要分两类,一类是偶尔来度假的买家,一类投资的客户。在区域外来人口导入严重不足的情况下,长期阻碍了区域房价的上涨。目前,朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主,公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右,别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。另外两幅地块则位于青浦的盈浦街道,地块距离上海虹桥站的直线距离为23.5千米,距离市中心的直线距离有33.5千米。中原市场研究中心数据显示,今年2月,江苏中南建设摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米,溢价率58%;而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米,溢价率28%。两幅地块位置较近,但单纯宅地价明显高于商住土地。龚敏表示:此次推出的三幅地块的出让条件都要求保障型住房配建比重为5%,中小套型住宅比重达到80%,全装修比例100%,必须自持15%住宅用于出租。

  目前青浦新城板块一手住宅中小套型(100平方米以下)面积库存占比37%,套数占比49%,板块内中小面积比重并不算太少,三幅地块都要求中小套型面积比重达8成,可见板块同质化竞争会比较明显。在Q房网新房事业部研究总监韦谢看来,此次推出的青浦地块在地理位置上并没有什么优势,对于地块的前景不是很看好。韦谢指出,目前朱家角镇和盈浦街道的常住人口年龄结构呈现老化,当地更需要的是改善和养老的房型产品,但此次推出的地块出让要求80%为中小套型。目前值得被期待的是正在建设的轨道交通17号线在青浦境内线路全长33.9公里,预计2017年底将建成通车。此次三幅地块周边为17号线淀山湖大道站。

  不过在韦谢看来,17号线沿线只有虹桥火车站未来会有成熟的CBD(中央商务区),大虹桥的发展也只是刚起步,未来该地块可疏导的人口量非常有限。此外,朱家角以及盈浦街道居住的本地人居多,外来人口正在减少,不利于新房库存的消化。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,虽然目前上述地块区域内生活配套便利度不是非常完善,但随着土地大量出让,区域建设也在提速。

  从这几次拍卖的市场特点来看,都是外围土地市场比市区更“抢手”,所以综合来看,外围土拍竞争激烈程度会更高一些,预计明天这3幅土地也会遭疯抢。从此前经验来看,楼板价创区域内最高纪录的概率比较高。卢文曦称,外围地块遭抢的原因可能是相对中心城区,土地价格还是比较便宜。第二,外围处于开发状态,好比白纸画画,中心区成熟,想象空间小。所以从房价涨幅角度来看,也是外围低价房涨速要快过中心城区。按照中原市场研究部的数据,青浦新城、青浦,朱家角近6年房价走势,青浦6年涨幅50.8%,青浦新城上涨93.0%,朱家角上涨20.2%。值得关注的是,上海外环外地块的价格在近期大幅上涨:周浦现在的楼板价在4.3万元/平方米,泗泾3.9万元/平方米,新场3.5万元/平方米,祝桥3.3万元/平方米,徐泾2.8万元/平方米。