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金地88亿郊环补仓:超500轮竞价夺上海总价地王

  • 时间:2016-08-02 15:04
  • 来源中国台湾网
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  7月27日,近40°高温,全城灼热。

  午时,历经2个多小时鏖战,超过500轮竞价,金地力挫平安不动产、龙湖、陆家嘴等23家房企,用88亿元砸下了这个位于上海郊环的总价地王。

  上述地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,起始楼板价每平方米8560元,一直飙升至每平方米33023元,溢价率高达286%,剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价已经高达每平方米41572元。

  而新晋的总价地王并非位于上海内环或者是中环,而是位于上海郊环线上,属于浦东祝桥板块,四周并无直达地铁,实际位置为川南奉公路与卫亭路交叉口附近,毗邻浦东机场。

  该地块之所以引发众房企的抢夺,更重要的一个原因是该地块是今年出让面积最大的纯住宅土地,总出让面积达140252.5平方米,约210亩,容积率1.9。

  近年来由于浦东房价的快速上涨,板块轮动效应明显,继张江、唐镇、新场之后,祝桥的房价也一路走高。据中国指数研究院数据显示,2012-2016年祝桥板块新建商品房价格涨了90.6%,平均每年以17.5%的速度上涨,至2016年祝桥板块新房成交均价达每平方米25063元。目前板块内新房稀缺,在售新房均价约为每平方米30000元。

  (浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块实景)

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“金地未来保本价约每平方米5万元,售价高出当前同类产品66%以上,未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。此外,虽然区域内产业规划向好,但是目前对人口的吸引力不足,所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。”

  卢文曦进一步分析金地激进拿地的原因:“金地这几年扩张速度偏慢,拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地,一线城市只有1幅。在其他房企快速发展同时,自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势,这个价格略显激进,将对今后的产品打造上是相当大的考验。”

  而同参加竞拍的龙湖地产内部负责人也在日前告诉记者:“上海土地价格快速上涨,房企在一线生存已经不堪重负,但是如果不拿地就会有退出上海的危险,整个团队也会流失。”

  正是不断走高的地价加上补仓的需求点燃了开发商心中冲动的火焰。但是,冲动拿地之后,地王的高投入和开发难度也随之即来。

  根据出让文件公告显示,该地块的开发条件也相对严苛。其中,地块上建筑限高45米,住宅套数下限2400套,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%,全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30.00 %以上。此外,地上面积中5%保障房无偿移交给政府,还需建设2200平方米的的社区公共服务设施,及至少1300平方米的商业服务设施,并无偿移交区政府,同时15%的面积需开发商自持有70年。

  卢文曦分析称:“5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比是近期上海土地出让的‘标配’,但是,要求保障房也实现100%全装修,之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定,压缩“晒地”的可能性,这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。”

  “地王”最后的买单人终究是购房者。上半年地王频出已经使得上海外环房价快速上涨,而进入下半年以来,上海土地的高热再次为房价再次埋下伏笔,也为更多来上海打拼的普通人关上了大门。

  更令市场恐惧的是,金地之后,还有来者。